ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರದಲ್ಲಿ BDA ನಿವೇಶನ ಹೊಂದಿರುವ ಸಾವಿರಾರು ಜನರಿಗೆ ಕೊನೆಗೂ ನಿರೀಕ್ಷಿತ ನಿರ್ಧಾರ ಹೊರಬಿದ್ದಿದೆ. ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಒಳಗೆ ಮನೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡದ ನಿವೇಶನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತಿದ್ದ ಶೇಕಡಾ 10 ರಷ್ಟು ಏಕರೂಪದ ದಂಡ ನಿಯಮವನ್ನು ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ದಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಹಿಂತೆಗೆದುಕೊಂಡಿದೆ. ಅದರ ಬದಲು ಸೈಟ್ ಗಾತ್ರವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿದ ಸ್ಲ್ಯಾಬ್ ಆಧಾರಿತ ದಂಡ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಿದೆ. ಈ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಕ್ರಮವು ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಸಣ್ಣ ಮತ್ತು ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ನಿವೇಶನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಮಟ್ಟದ ನೆಮ್ಮದಿಯನ್ನು ತಂದಿದೆ.
10% ಏಕರೂಪ ದಂಡ ಏಕೆ ವಿವಾದಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಯಿತು?
ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2024ರಲ್ಲಿ BDA ಮಂಡಳಿ ಖಾಲಿ ಉಳಿದಿರುವ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ಮೌಲ್ಯದ 10% ದಂಡ ವಿಧಿಸುವ ನಿರ್ಧಾರ ಪ್ರಕಟಿಸಿತ್ತು. ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಗಡುವಿನೊಳಗೆ ಮನೆ ನಿರ್ಮಾಣ ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳದಿದ್ದರೆ ಈ ದಂಡ ಅನ್ವಯವಾಗಬೇಕಿತ್ತು.
ಆದರೆ ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಹಲವಾರು ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ಮೌಲ್ಯ ಈಗಾಗಲೇ ತುಂಬಾ ಹೆಚ್ಚಿರುವುದರಿಂದ 10% ದಂಡವು ಲಕ್ಷಾಂತರ ರೂಪಾಯಿಗಳಷ್ಟು ಆಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇತ್ತು. ಇದು ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ಕುಟುಂಬಗಳಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಆರ್ಥಿಕ ಹೊರೆ ಆಗುತ್ತಿತ್ತು. ಹಲವರು ಸಾಲದ ಮೇಲೆ ನಿವೇಶನ ಪಡೆದಿರುವ ಹಿನ್ನೆಲೆ, ಇಂತಹ ಭಾರೀ ದಂಡ ಪಾವತಿಸುವುದು ಕಷ್ಟಕರವಾಗಿತ್ತು.
ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಆಕ್ಷೇಪಣೆಗಳ ಪರಿಣಾಮ
ಈ ನಿರ್ಧಾರ ಹೊರಬಂದ ತಕ್ಷಣವೇ ಸೈಟ್ ಮಾಲೀಕರಿಂದ ತೀವ್ರ ವಿರೋಧ ವ್ಯಕ್ತವಾಯಿತು. ಅವರು ಹಲವು ಕಾರಣಗಳನ್ನು ಮುಂದಿಟ್ಟರು:
- ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ಮಂಜೂರಾತಿ ವಿಳಂಬ
- ಕಟ್ಟಡ ಸಾಮಗ್ರಿಗಳ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆ
- ಕಾರ್ಮಿಕ ವೆಚ್ಚ ಹೆಚ್ಚಳ
- ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆರ್ಥಿಕ ಸಂಕಷ್ಟ
- ಕೋವಿಡ್ ನಂತರದ ಆರ್ಥಿಕ ಪರಿಣಾಮ
ಈ ಎಲ್ಲಾ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಿ BDA ಮಂಡಳಿ ನಿಯಮವನ್ನು ಮರುಪರಿಶೀಲಿಸಿತು. ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಅಭಿಪ್ರಾಯವನ್ನು ಗೌರವಿಸಿ ಈಗ ಹೊಸ ಸ್ಲ್ಯಾಬ್ ಆಧಾರಿತ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿದೆ.
ಹೊಸ ಸ್ಲ್ಯಾಬ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಹೇಗಿದೆ?
ಹೊಸ ನಿಯಮದ ಪ್ರಕಾರ ದಂಡವು ಏಕರೂಪವಾಗಿರದೆ, ಸೈಟ್ ವಿಸ್ತೀರ್ಣವನ್ನು ಅವಲಂಬಿಸಿರುತ್ತದೆ. ಸಣ್ಣ ಗಾತ್ರದ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಕಡಿಮೆ ಶೇಕಡಾ ದಂಡ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ದೊಡ್ಡ ಗಾತ್ರದ ನಿವೇಶನಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಶೇಕಡಾ ದಂಡ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತದೆ.
ದಂಡದ ಶ್ರೇಣಿ 2.5% ರಿಂದ 10% ರವರೆಗೆ ಇರಲಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಸಣ್ಣ ನಿವೇಶನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಲಾಭ ಸಿಗಲಿದೆ. ಹಿಂದಿನ ನಿಯಮದಲ್ಲಿ ಎಲ್ಲರಿಗೂ ಒಂದೇ ರೀತಿಯ 10% ದಂಡ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಈಗ ಅದು ಗಾತ್ರ ಆಧಾರಿತವಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಸಮತೋಲನದ ಕ್ರಮವೆಂದು ಹೇಳಬಹುದು.
ದಂಡ ಲೆಕ್ಕಿಸುವ ವಿಧಾನ
ಐದು ವರ್ಷಗಳ ಗಡುವು ಮುಗಿದ ನಂತರ ನಿರ್ಮಾಣ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ದಿನಾಂಕದಂದು ಚಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿರುವ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ದಂಡ ಲೆಕ್ಕಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆ ದಿನಾಂಕಕ್ಕೆ ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ಮೌಲ್ಯ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಿರುವ ದರವನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಅಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಒಪ್ಪಂದದ ದಿನಾಂಕದಿಂದ ನಿಧಿ ಆಧಾರಿತ ಸಾಲದ ಮಾರ್ಜಿನಲ್ ವೆಚ್ಚ (MCLR) ಜೊತೆಗೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ 2% ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಸೇರಿಸಿ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಇನ್ನೊಂದು ಮಹತ್ವದ ಅಂಶವೆಂದರೆ – ಮಾರ್ಗದರ್ಶನ ಮೌಲ್ಯ ಹಾಗೂ ಸೈಟ್ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಿದ ಎರಡು ಮೊತ್ತಗಳಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮಾತ್ರ ಸಂಗ್ರಹಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸ್ವಲ್ಪ ಮಟ್ಟಿನ ರಕ್ಷಣೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
ದಂಡ ಪಾವತಿಸಲು ಇಷ್ಟವಿಲ್ಲದವರಿಗೆ ಆಯ್ಕೆ
ಯಾರಾದರೂ ದಂಡ ಪಾವತಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದರೆ ಅಥವಾ ಇಚ್ಛಿಸದಿದ್ದರೆ, ಅವರು ತಮ್ಮ ನಿವೇಶನವನ್ನು BDAಗೆ ಹಿಂತಿರುಗಿಸಬಹುದು. ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಪಾವತಿಸಿದ ಒಟ್ಟು ಮೊತ್ತದಿಂದ 12.5% ಕಡಿತಗೊಳಿಸಿ ಉಳಿದ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಮರುಪಾವತಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ.
ಆರ್ಥಿಕ ಸಂಕಷ್ಟದಲ್ಲಿರುವವರಿಗೆ ಇದು ಒಂದು ಪರ್ಯಾಯ ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಈ ನಿರ್ಧಾರ ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಮೊದಲು ಮಾಲೀಕರು ಸಂಪೂರ್ಣ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ಮಾಡಿ ತೀರ್ಮಾನಿಸಬೇಕು.
ಪಾವತಿ ಅವಧಿ ಮತ್ತು ಬಡ್ಡಿ ನಿಯಮ
ದಂಡ ಪಾವತಿಸಲು ಒಪ್ಪಿದವರು 90 ದಿನಗಳೊಳಗೆ ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕು. ಈ ಅವಧಿಯೊಳಗೆ ಪಾವತಿಸದಿದ್ದರೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ 2% ಬಡ್ಡಿ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಸಮಯಕ್ಕೆ ಸರಿಯಾಗಿ ಪಾವತಿ ಮಾಡುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಮುಖ್ಯವಾಗಿದೆ.
ಯಾವ ಲೇಔಟ್ಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ?
ಈ ಹೊಸ ನಿಯಮ ಕೆಂಪೇಗೌಡ ಲೇಔಟ್ ಮತ್ತು ಅರ್ಕಾವತಿ ಲೇಔಟ್ ನಿವಾಸಿಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಲಾಗಿದೆ. ಈ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಬೇರೆ ನಿಯಮಗಳು ಜಾರಿಯಲ್ಲಿವೆ.
ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಇದರ ಪಾತ್ರ
BDA ಅಧಿಕಾರಿಗಳ ಪ್ರಕಾರ, ದಂಡದಿಂದ ಸಂಗ್ರಹವಾಗುವ ಹಣವನ್ನು ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ರಸ್ತೆ ಸುಧಾರಣೆ, ಒಳಚರಂಡಿ ವ್ಯವಸ್ಥೆ, ನೀರುಪೂರೈಕೆ, ವಿದ್ಯುತ್ ಸಂಪರ್ಕ ಸೇರಿದಂತೆ ಅನೇಕ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಈ ನಿಧಿ ಸಹಕಾರಿಯಾಗಲಿದೆ.
ಹೀಗಾಗಿ ಇದು ಕೇವಲ ದಂಡವಲ್ಲ, ನಗರಾಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಹಾಯಕವಾದ ಆದಾಯ ಮೂಲವೂ ಆಗಿದೆ.
ಸಣ್ಣ ಮತ್ತು ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗಕ್ಕೆ ನೆಮ್ಮದಿ
ಹಿಂದಿನ 10% ಏಕರೂಪ ದಂಡದಿಂದ ಅನೇಕ ಸಣ್ಣ ನಿವೇಶನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಲಕ್ಷಾಂತರ ರೂಪಾಯಿ ಹೊರೆ ಬೀಳುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿತ್ತು. ಈಗ 2.5% ಸ್ಲ್ಯಾಬ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯಿಂದ ಅವರಿಗೆ ಗಮನಾರ್ಹ ಪ್ರಮಾಣದ ರಿಲೀಫ್ ಸಿಗಲಿದೆ.
ಇದು ದಂಡ ಸಂಗ್ರಹಣೆ ಮತ್ತು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಹಿತದ ನಡುವೆ ಸಮತೋಲನ ಸಾಧಿಸುವ ಪ್ರಯತ್ನ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಒಟ್ಟು ಪರಿಣಾಮ ಏನು?
ಈ ಹೊಸ ಕ್ರಮದಿಂದ ಖಾಲಿ ಉಳಿದಿರುವ ನಿವೇಶನಗಳಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾರ್ಯ ವೇಗ ಪಡೆಯುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ. ದಂಡದ ಭಾರ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಮಾಲೀಕರು ಬೇಗ ಮನೆ ನಿರ್ಮಾಣದತ್ತ ಮುಂದಾಗಬಹುದು. ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ BDAಗೆ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾರ್ಯಗಳಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಾದ ನಿಧಿ ಸಂಗ್ರಹವಾಗಲಿದೆ.
ಒಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ, ಈ ತಿದ್ದುಪಡಿ ಕ್ರಮವು ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಅಭಿಪ್ರಾಯವನ್ನು ಗೌರವಿಸಿದ ನಿರ್ಧಾರವೆಂದು ಹೇಳಬಹುದು. ಸ್ಲ್ಯಾಬ್ ಆಧಾರಿತ ದಂಡ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರದ ನಿವೇಶನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸಮತೋಲನದ ಹಾಗೂ ಸಹಕಾರಿಯ ಕ್ರಮವಾಗಿದೆ.